Steden worden steeds populairder en staan voor grote uitdagingen op het gebied van onder meer bereikbaarheid en het veranderende klimaat, waarbij steden een belangrijke rol spelen in de energietransitie. Volgens de gemeentelijke bevolkingsprognose komt het inwonersaantal van Utrecht in 2025 boven de 400.000 uit en groeit door naar meer dan 433.000 inwoners in 2040. De verwachting is dat in Utrecht in de periode 2018-2040 ongeveer 44.000 woningen worden gebouwd.

Als gevolg van de huidige hoogconjunctuur neemt het aantal particuliere initiatieven en investeringen in Utrecht jaarlijks toe, niet alleen in de prioritaire gebieden zoals de Merwedekanaalzone maar ook in andere delen van de stad. We zien dit bijvoorbeeld terug in de wijken Oost en Zuidwest met een stijgend aantal initiatieven voor verdichting. Dit biedt kansen, maar leidt tegelijkertijd tot oververhitting van de woningmarkt, stijgende bouwkosten en een toenemende druk op de bereikbaarheid en leefbaarheid. Uit de gezamenlijke U Ned-mobiliteitsanalyse van Rijk, regio en gemeente komt naar voren dat de bereikbaarheid van Utrecht in 2030 onder druk staat voor alle modaliteiten (fiets, OV en auto) en vóór die tijd al op belangrijke stedelijke routes (vooral van en naar de OV-terminal, diverse kruispunten en een deel van het hoofdwegennet).

De raad heeft in 2016, met het vaststellen van de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU), de keuze gemaakt om de groei te omarmen en in de bestaande stad een plek te geven (binnenstedelijk verdichten) met - naast Leidsche Rijn - het Beurskwartier en de Merwedekanaalzone als belangrijke nieuwe woningbouwlocaties. Utrecht kiest hierbij voor het principe van duurzame, gezonde verstedelijking waarvan mobiliteit onderdeel is. We zien de groei als kans om kwaliteit aan de stad toe te voegen. Voor de Merwedekanaalzone en het Beurskwartier zijn met de vaststelling van de omgevingsvisies in 2017 belangrijke mijlpalen behaald. Voor de ontwikkeling van deze gebieden zijn mobiliteitskeuzes noodzakelijk om te voorkomen dat de grote verdichtingsopgaven vastlopen.

Gezond groeien, doen we via het uitgangspunt ‘Gezond stedelijk leven voor iedereen’. Dat houdt in dat gezondheid centraal staat in alles wat we doen. Een stad van gezonde inwoners, in een gezonde leefomgeving, werkend aan een gezonde economie. Een stad waar iedereen kan meedoen, en iedereen zich thuis mag voelen. Steeds meer Utrechtse plannen bevatten maatregelen die horen bij gezond stedelijk leven voor iedereen en er worden op dat vlak al bijzondere projecten voorbereid en gerealiseerd. Een mooi voorbeeld is het plan Wonderwoods in het Stationsgebied, waarbij verticaal een hectare bos en twee hectare struiken (samen zes voetbalvelden groot) worden gerealiseerd. In de Merwedekanaalzone wordt voor deelgebied 5 onderzocht op welke manier daar voor de 5.000 tot 6.000 woningen een innovatief, hoogwaardig en duurzaam mobiliteitsconcept kan worden gerealiseerd. Het betreft een zogenaamde mobiliteitshub met vervoersdiensten, mobiliteitswinkel en een digitaal platform. Ook wordt gewerkt aan plannen om Utrecht aardgasvrij vrij te maken. Overvecht-Noord is de eerste bestaande Utrechtse woonwijk die in 2030 (uiterlijk) aardgasvrij wordt. Voor een verdere toelichting op gezond stedelijk leven in Utrecht klik hier.

Jaarlijkse wordt bij de integrale afweging van de Voorjaarsnota bezien welke dotatie aan de Investeringsimpuls kan worden gedaan uit de groei van de algemene middelen door de groei van de stad en wordt een voorstel gedaan voor een volgende stap in het realiseren van de ruimtelijke ambities uit de RSU. In de Voorjaarsnota 2018 die tegelijkertijd met het MPSO 2018 naar de raad gaat zijn deze keuzes verwerkt. Voor meer informatie over de investeringsimpuls klikt u hier.

Het financiële beeld van de verschillende grondexploitaties is als volgt:
Het totale saldo van de binnenstedelijke grondexploitaties (exclusief Stationsgebied en Leidsche Rijn) is met € 12,9 miljoen verbeterd ten opzichte van 2017. Vervolgens is dit saldo verlaagd met technisch noodzakelijke winstnemingen (ten gunste van de reserve grondexploitatie). Het saldo van de 21 actieve grondexploitaties (exclusief Stationsgebied en Leidsche Rijn) bedraagt per 1 januari 2018 € 17,6 miljoen negatief. Uit de bestaande voorziening negatieve grondexploitaties is per 31 december 2017, na actualisatie, € 0,7 miljoen vrijgevallen ten gunste van de reserve grondexploitatie. Het verloop van de reserve grondexploitatie heeft een positief meerjarig beeld.

Met het positieve saldo van € 0,8 miljoen laat de grondexploitatie Leidsche Rijn een enorme verbetering zien van € 14,4 miljoen. Per 1 januari 2017 was de stand nog € 13,6 miljoen negatief. Na tussentijdse winstneming, voorgeschreven door de BBV, bedraagt het positieve saldo € 0,45 miljoen. De tussentijdse genomen winst van € 0,35 miljoen is toegevoegd aan de reserve grondexploitatie.

Na de verwerking van alle actuele gegevens in de grondexploitatie Stationsgebied ontstaat een neutraal resultaat voor de afronding van de eerste fase van het project in 2022 op netto contante waarde 1 januari 2018. Voor een nadere toelichting op het financiële beeld van de grondexploitaties klikt u hier.

In Utrecht willen we woningen bouwen voor alle doelgroepen. In 2017 zijn, met meer dan 4.500 woningen, bijna twee keer zoveel woningen in aanbouw genomen als in 2016. De hoge productie zet naar verwachting in de aankomende jaren door. De stedelijke prognose voor de periode 2018 tot en met 2020 laat zien dat er naar verwachting ongeveer 13.500 woningen in aanbouw worden genomen waarvan ruim 8.500 woningen voortkomen uit particuliere initiatieven.

Meer dan de helft van alle woningen (56%) in de prognose, valt in het sociale (inclusief zelfstandige studenteneenheden) en middenhuursegment (gedefinieerd als huurwoningen met een huurprijs tussen € 710,68 en € 950 per maand). Met de voorziene productie van 2.600 middenhuurwoningen in de komende drie jaar komen vraag en aanbod meer naar elkaar toe, waardoor het jaarlijks tekort van ongeveer 500 tot 1.500 woningen wordt ingelopen. Om de tendens van hoge vierkante meterprijzen in het middensegment tegen te gaan en te zorgen dat deze woningen (langer) beschikbaar en betaalbaar blijven voor de beoogde doelgroepen is eind 2017 het Actieplan Middenhuur geactualiseerd. In de sociale huursector is de voorziene productie van bijna 5.000 woningen (waarvan ongeveer 50% zelfstandige studenteneenheden) echter ontoereikend om het tekort op te lossen. In navolging van het Actieplan Sociale Woningbouw blijven de gemeente en de woningcorporaties daarom zoeken naar kansen in de stad om extra sociale huurwoningen te realiseren. Daarnaast is in de prestatieafspraken 2018-2022 met de woningcorporaties afgesproken dat partijen zich inspannen om in 2018 een definitie op te stellen van wat het begrip ‘sociale huurwoning’. Voor een uitgebreide toelichting op de woningbouw in Utrecht klikt u hier.

Op economisch gebied presteert de stad Utrecht bovengemiddeld, met 2,4% economische groei in het jaar 2016. De werkgelegenheid in de provincie Utrecht is in de afgelopen periode toegenomen met 1,4% en de werkloosheid is gedaald naar 5.2% van de beroepsbevolking. In Utrecht is het aantal nieuw opgerichte bedrijven en bedrijfsvestigingen al jaren hoog. Met name op de kantorenmarkt is te zien dat de opname van vierkante meters hoog is en tegelijkertijd de voorraad van en het aanbod aan kantoorruimte afneemt. Dit resulteert in een flinke afname van de leegstand (van 12,5 procent naar 8,3 procent), wat duidt op een steeds minder ruime markt. De afname van de leegstand heeft onder meer tot gevolg dat het aantal transformaties naar bijvoorbeeld woningbouw afneemt. De positieve economische trends zijn ook zichtbaar op zowel de retail- als de bedrijfsruimtemarkt, met een afname van de winkelleegstand (van 5,2% naar 4,7%) en een sterk afgenomen aanbod van bedrijfsruimten (daling van bijna 60% ten opzichte van 2016). Ook de kleinschalige bedrijfsruimten (bedrijfsverzamelgebouwen) kennen hoge bezettingsgraden. Met betrekking tot de retail zien we dat technologische en demografische ontwikkelingen en veranderend consumentengedrag gevolgen hebben voor het winkellandschap (waar en hoe producten worden aangeboden).

Door onder meer de positieve, economische ramingen, is de verwachting dat voorgaande trends zullen doorzetten, zoals verder dalende leegstand en oplopende huurprijzen op de populaire kantoorlocaties. Hierdoor kan op sommige locaties niet meer op een goede manier in de vraag worden voorzien, waardoor afnemers genoodzaakt zijn zich te oriënteren op suboptimale locaties. Voor bedrijfshuisvesting is het algemene beeld dat de huisvestingssituatie steeds moeilijker wordt door het tekort aan direct uitgeefbare bouwkavels en het ontbreken van voldoende flexibiliteit in de beschikbare bedrijfsruimtes. Vooral de behoefte naar panden voor stadsdistributie (last mile) is onverminderd groot en roept de vraag óf en waar we die in de stad kunnen blijven huisvesten. Het horeca-aanbod is sterk in beweging met een stijging van met name lichte (daghoreca) en middelzware horeca (restaurants), hotelkamers en hotelovernachtingen. Met het in maart 2018 vastgestelde Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2018 spelen we in op de veranderingen en vernieuwingen (zoals mengvormen tussen detailhandel en horeca) die het winkel- en horecalandschap ondergaan. Voor meer inzicht in de ontwikkelingen in het commercieel vastgoed klikt u hier.