Financieel beeld

Inleiding

Dit hoofdstuk geeft de stand van zaken van de investeringsimpuls RSU weer en schetst het geactualiseerde financiële beeld van de grondexploitatieprojecten van de gemeente Utrecht. Het hoofdstuk begint met de investeringsimpuls RSU behorende bij de investeringsstrategie die in het verlengde van de RSU is opgesteld. Vervolgens worden de parameters en de uitgangspunten die zijn aangehouden bij de actualisatie van de grondexploitaties toegelicht. In de laatste paragrafen wordt ingegaan op het geactualiseerde financiële beeld en de bijbehorende risico’s van respectievelijk de binnenstedelijke grondexploitaties, Stationsgebied en Leidsche Rijn. Bij de binnenstedelijke grondexploitaties staat de Reserve Grondexploitaties centraal.

Investeringsimpuls RSU

Inleiding

Om richting te geven aan de ruimtelijke koers die we met de stad willen varen, hebben we in het verlengde van de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU) een investeringsstrategie voor gezonde verstedelijking opgesteld. De investeringsstrategie legt een verbinding tussen de ruimtelijke ambities van de stad met betrekking tot gezonde verstedelijking en de investeringsopgave die daarmee samenhangt. De ruimtelijke investeringsopgave – bovenop de al geprogrammeerde investeringen – is in de investeringsstrategie geraamd tussen de 0,95 en 1,1 miljard euro in de periode 2016-2030. Met de investeringsstrategie bieden we andere partijen een koersvaste strategie waarbij we als betrouwbare partner mee investeren in de ruimtelijke opgaven voor de stad Utrecht – passend bij onze rol en financiële armslag. Jaarlijks wordt bij de integrale afweging van de Voorjaarsnota gekeken welke dotatie aan de Investeringsimpuls kan worden gedaan uit de groei van de algemene middelen door de groei van de stad en wordt een voorstel gedaan voor een volgende stap in het realiseren van de ruimtelijke ambities uit de RSU. In de Voorjaarsnota 2018, die tegelijkertijd met het MPSO 2018 naar de raad gaat, zijn deze keuzes verwerkt.

Reserve Investeringsimpuls RSU - 2017

In onderstaande tabel is de ontwikkeling van de reserve Investeringsimpuls RSU weergegeven tussen 1 januari 2017 en 1 januari 2018. De stand van de reserve bedroeg op 1 januari 2017 ongeveer 19,5 miljoen euro. Door het saldo van uitgaven en inkomsten in 2017 bedroeg de reserve op 31 december 2017 ongeveer 24,5 miljoen euro. De stand van de reserve op 1 januari 2018 is ongeveer 32 miljoen euro, dit komt door de dotatie aan de reserve ten gevolge van de Voorjaarsnota 2016 en 2017 en de afspraken over de meerwaardeafdrachten die voortkomen uit de bestemmingswijzigingen STUW.

Stand van de reserve investeringsimpuls RSU

In 2017 is ongeveer 5,3 miljoen euro uitgegeven. Deze middelen zijn als volgt verdeeld over de verschillende onderdelen van de programmering:

In lijn met de bijgestelde verwachtingen in de Peilstok 2017, is er over het jaar 2017 sprake van een afwijking van de hoogte van de uitgaven. Voor het merendeel van de afwijkingen geldt, dat de voorbereiding van de uitvoering is opgepakt, maar dat daadwerkelijke besteding van middelen in 2018, of verspreid over de komende jaren plaatsvindt. Bij projecten ter verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte geldt voor een aantal gevallen dat de werkzaamheden aansluitend op vastgoedontwikkelingen van derden plaatsvinden. Als de vastgoedontwikkelingen vertragen, wordt de openbare ruimte hierdoor ook later ingericht.

In de vertrouwelijke bijlage “Programmering Investeringsimpuls RSU 2018” is een uitsplitsing opgenomen naar de afzonderlijke projecten die in 2017 tot uitvoering zijn gekomen en is in beeld gebracht wanneer de uitvoering van projecten de komende jaren is gepland.

Herprogrammering 2018

Bij de afsluiting van het jaar 2017 is gebleken dat er ongeveer € 140.000 vrijkomt voor herprogrammering. In de peilstok 2017 is al aangegeven dat er in de loop van 2017 meer duidelijkheid zou komen over het budget voor initiatieven rondom de Oosterspoorbaan. We verwachten dat € 100.000 vrij kan vallen. We stellen voor om dit te behouden voor het budget Ruimte voor Initiatief, maar zonder de oormerking voor Oosterspoorbaan. De resterende € 40.000 betreft het positieve saldo na afronding van de sanering Fortlaan Noord. We stellen voor om dit bedrag onder te brengen in de knelpuntenvoorziening, aangezien de verwachting is dat deze in de loop van 2018 uitgeput wordt. De middelen uit de knelpuntenvoorziening kunnen onder andere worden ingezet voor verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte in de niet prioritaire gebieden.

Doorkijk investeringen 2018 en verder

Onderstaande tabel biedt inzicht in de middelen die de komende jaren beschikbaar komen. Het betreft zowel programmering vanuit de Voorjaarsnota 2016 als 2017. In de Voorjaarsnota 2018 vindt u het bestedingsvoorstel op basis van het groeikader voor de middelen die vanaf 2019 beschikbaar komen door de groei van de stad.

De onderdelen die ten tijde van de Voorjaarsnota 2017 zijn vastgesteld, worden hieronder kort toegelicht.

Verdichtingsgebieden RSU
Merwedekanaalzone (deelgebied 5)
In de voorjaarsnota (2016 en) 2017 zijn voor de periode 2017-2024 middelen beschikbaar gesteld voor het gemeentelijk deel van de gebiedstransformatie deelgebied 5 van de Merwedekanaalzone. Het gaat om de ontwikkeling van het OPG-terrein en de daarmee samenhangende verplaatsing van de busstalling. Naar verwachting worden deze middelen in 2019 ingezet voor de gebiedstransformatie.

Beurskwartier-Lombokplein
Voor de ontwikkeling van het Beurskwartier is het noodzakelijk investeringen van de markt uit te lokken. De Omgevingsvisie voor het Beurskwartier en het Lombokplein is in december 2017 vastgesteld. Op basis van die visie kan in 2020 worden gestart met de ontwikkeling van het Lombokplein (stadsstraat en verdere infrastructuur, bevaarbare Leidsche Rijn inclusief bruggen, woningbouw). Voor dit project is een investeringsbijdrage nodig van 51 miljoen euro. In de Voorjaarsnota 2017 is een eerste tranche (waaronder vanaf 2022 1,6 miljoen euro meerjarig) bestemd voor de investeringslasten Lombokplein, waarmee ongeveer een derde van de benodigde dekking beschikbaar is. De uitvoering van de plannen voor het Beurskwartier kan op basis van de overeenkomst met de Jaarbeurs in 2023 starten.

Economische ontwikkelingsgebieden RSU
Kernwinkelgebied, Universiteits- en Museumkwartier
De ruimtelijk- economische structuur in de binnenstad is versterkt door de openbare ruimte (Mariaplaats, Zadelstraat, Twijnstraat, Domplein) van de binnenstad aan te pakken. Deze succesvolle samenwerking met ondernemers en bewoners zetten we door in afstemming met verbouwingen en transformatie van vastgoed. Een betere openbare ruimte rond de nieuwe bibliotheek verleidt bezoekers om ook het Universiteitskwartier te bezoeken. De ontwikkeling van Wolvenplein en de herinrichting van de Wittevrouwenstraat en Voorstraat biedt iedereen een beter Universiteitskwartier. De Lange Nieuwstraat krijgt een nieuwe impuls als as van het Universiteitskwartier en als alternatieve fietsroute langs het uitgebreide voetgangersgebied.

USP-Rijnsweerd
Het economisch ontwikkelingsgebied USP-Rijnsweerd is voor het versterken van de werkgelegenheid essentieel. Samen met partners wordt deze ontwikkelruimte de komende jaren in beeld gebracht. Waar mogelijk worden de kosten verhaald op initiatiefnemers in het gebied, maar we hebben ook zelf een verantwoordelijkheid. In 2017 is voor Rijnsweerd gewerkt aan een Gebiedsvisie met een agenda van maatregelen en starten we voor het Utrecht Science Park samen met de Universiteit Utrecht het traject om een Omgevingsvisie op te stellen. De maatregelen worden de komende jaren nader uitgewerkt.

Overige programmatische opgaven RSU
Ontwikkeling Amsterdamsestraatweg
Om de leefbaarheid en de economische vitaliteit op de Amsterdamsestraatweg te verbeteren hebben college en raad in 2014 de Ontwikkelstrategie Amsterdamsestraatweg vastgesteld. Deze aanpak volgt drie sporen: openbare ruimte, vastgoed en veiligheid. Onderdeel van het spoor openbare ruimte is het creëren van verblijfskwaliteit en verkeersveiligheid (oversteekbaarheid). Sinds de zomer van 2016 is er een brede participatie ingezet om te komen tot een ontwerp en fasering (Uitvoeringsstrategie) voor de 30km per uur zone op de Amsterdamsestraatweg met betrokkenheid van honderden belanghebbenden, omwonenden en ondernemers. Daarbij bleek dat betrokkenen graag de voortgang willen vasthouden in de integrale aanpak en transformatie van de straat, waarbij de herinrichting van de openbare ruimte c.q. de realisatie van de 30 km per uur zone een belangrijk onderdeel is. In combinatie met de beschikbaar gestelde bijdrage is uitvoering van de eerste fase mogelijk.

Parameters en uitgangspunten bij de actualisatie van grondexploitatieprojecten

Het nog te realiseren deel van de grondexploitaties wordt doorgerekend op basis van een veelheid aan aannames. Deze paragraaf geeft een toelichting bij de belangrijkste kosten- en opbrengstenparameters en de hierbij gehanteerde uitgangspunten. De mogelijke beweging rond deze parameters is vertrekpunt voor de scenario’s zoals die zijn beschreven in dit hoofdstuk voor de onderdelen binnenstedelijke grondexploitaties, Leidsche Rijn en Stationsgebied. Bij de actualisatie 2018 zijn de parameters indexering woningbouw en de berekeningswijze van tussentijdse winstneming gewijzigd ten opzichte van de actualisatie 2017.

Discontovoet
Gelijk aan 2017 en conform de richtlijnen Grondexploitaties van de BBV is bij het bepalen van de netto contante waarde in het voorliggende MPSO gerekend met 2 % discontovoet.

Toegerekende rente 2017
De werkelijke rente 2017 bedroeg 1,56% en is over 2017 ook daadwerkelijk toegerekend op basis van het onderhandenwerksaldo per grondexploitatie per 1 januari.  

Indexering kosten
Standaard is een jaarlijkse indexatie van de kosten met 2%. Op basis van een aanhoudende aantrekkende economie is het de verwachting dat na 2018 de prijzen onder druk komen te staan.   

Indexering opbrengsten
Standaard is een indexatie van de opbrengsten conform de contractvoorwaarden. Daar waar geen contractpositie aanwezig is, worden de nog te realiseren opbrengsten jaarlijks geïndexeerd. Voor woningbouw is de indexering voor de komende twee jaar vanwege de marktontwikkelingen verhoogd van 1% naar 2%. Het kantoorprogramma Leidsche Rijn is gelijk aan 2016 niet geïndexeerd.

Samengevat is de indexering:

Fasering woningbouw-, bedrijventerrein- en kantorenprogramma
Voor zowel de programmering van de woningbouw als voor bedrijventerreinen geldt, dat op basis van marktontwikkelingen, de programmering stedelijk wordt afgestemd. Na stedelijke afstemming wordt de fasering opgenomen in de grondexploitatie. Herijking van de programmering, is een jaarlijks stedelijk proces dat voorafgaand aan de actualisatie van de grondexploitatie wordt uitgevoerd. Voor kantoorprogrammering geldt naast bovenstaand proces aanvullend nog provinciale afstemming.

Grondprijzen
In de grondexploitatie wordt de grondprijs die volgt uit een contractpositie opgenomen. Daar waar (nog) geen contractpositie aanwezig is, wordt de bandbreedte van de (concept) grondprijzenbrief 2018 aangehouden. In 2016 en 2017 zijn alle uitgiften minimaal binnen de bandbreedte van de grondprijzenbrief gerealiseerd.

Plan- en VATkosten
Per deelproject is een raming aanwezig waarin per projectfase de plan- en VAT-kosten zijn begroot. De plan- en VAT-kosten zijn voor alle grondexploitatieprojecten tot einde werk begroot.

Ramingen BRM (bouwrijpmaak kosten) en WRM (woonrijpmaak kosten)
In de grondexploitatie worden de budgetten voor BRM en WRM conform contractpositie-aanbestedingsresultaat opgenomen. Daar waar (nog) geen contractpositie aanwezig is, wordt een realistische raming, mede gebaseerd op de meest recente aanbestedingsresultaten, opgenomen.

Vennootschapsbelasting positie grondexploitatieprojecten gemeente Utrecht
Per 1 januari 2016 is de belastingplicht ingevoerd voor ondernemingen van overheden voor de vennootschapsbelasting.

Met uitoefening van het vigerende grondbeleid, beweegt de gemeente Utrecht zich zeer beperkt op een concurrerende markt. Slechts in de combinatie van een falende markt en een gemeentelijke ambitie dan wel stedelijke urgentie wordt actief grondbeleid als instrument ingezet. Het aantal grondexploitatieprojecten neemt sinds 2012 hard af en de nog wat langer doorlopende grote gemeentelijke gebiedsontwikkelingen Leidsche Rijn en Stationsgebied zijn na correctie op inzet van rijkssubsidie en gemeentelijke bijdragen verlieslatend.
Zowel bezien op de drie aparte onderdelen Leidsche Rijn, Stationsgebied en Binnenstedelijke grondexploitaties als op het totaalniveau, zijn de grondexploitatieprojecten structureel fiscaal verlieslatend. Daarmee lijkt aan een eerste vereiste van ondernemerschap, namelijk winstgevendheid, al niet voldaan te kunnen worden. Bij de actualisatie van de grondexploitatieprojecten wordt dan ook geen rekening gehouden met Vpb-druk op de grondexploitatieprojecten.

Risicomanagement en weerstandsvermogen
Conform de door de raad vastgestelde nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen 2015-2018, worden de risicoanalyses voor de gemeentelijke grondexploitaties twee keer per jaar geactualiseerd (bij de Jaarstukken en bij de Programmabegroting). Het weerstandsvermogen voor het opvangen van de risico’s van de grondexploitatie Stationsgebied is onderdeel van het gemeentebrede weerstandsvermogen. Voor het opvangen van de risico’s grondexploitatie Leidsche Rijn en de binnenstedelijke grondexploitaties is op basis van het actuele financiële beeld geen gemeentebreed weerstandsvermogen nodig. Deze risico’s kunnen worden opgevangen binnen respectievelijk de grondexploitatie Leidsche Rijn en de Reserve Grondexploitatie. In de volgende paragrafen wordt het financiële beeld van respectievelijk de binnenstedelijke grondexploitaties en de grondexploitaties Stationsgebied en Leidsche Rijn toegelicht, evenals bijbehorende risico’s, scenario’s en beheersmaatregelen.

Financieel beeld binnenstedelijke grondexploitatieprojecten

Actuele stand grondexploitaties

In deze paragraaf wordt het financiële beeld geschetst van alle 21 binnenstedelijke grondexploitaties. Eind 2017 zijn de grondexploitatieprojecten Vrouwjuttenstraat Zuidzijde, Kop van Lombok en Floridadreef afgesloten. Er zijn geen grondexploitatieprojecten geopend in 2017.

Toelichting bij mutaties

Het saldo op netto contante waarde van de grondexploitaties vorig jaar bedraagt € 9,1 miljoen negatief (prijspeil 2017). Dit saldo is in de loop van 2017 verbeterd met € 12,9 miljoen. De toename van het saldo wordt met name veroorzaakt door de grondexploitatieprojecten Veemarkt voor € 11,0 miljoen en Kanaleneiland Centrum voor € 1,0 miljoen.

Binnen het grondexploitatieproject Veemarkt betreft de mutatie voor € 10,0 miljoen een technische mutatie, doordat de vastgestelde afdracht van € 4,0 miljoen aan algemene middelen en de toevoeging van € 6,0 miljoen aan de reserve grondexploitaties als kostenpost is vervallen. Hierdoor stijgt het saldo van de grondexploitatie en wordt de afdracht middels tussentijdse winstneming vervroegd voldaan.

De stand van zaken van de individuele grondexploitaties en de toelichting op de actualisatie is terug te vinden bij het onderdeel ‘Projecten’. Met behulp van een filter zijn de binnenstedelijke grondexploitaties te selecteren. Wie op een project klikt, komt via de knop ‘lees meer’ bij de inhoudelijke en financiële toelichting op het project.

Effect afsluiten projecten
Door het afsluiten van grondexploitaties verandert het saldo, doordat in het saldo alleen de actieve grondexploitaties worden meegerekend. Per ultimo 2017 zijn de volgende grondexploitatieprojecten afgesloten:

  • Vrouwjuttenstraat Zuidzijde;
  • Kop van Lombok en
  • Floridadreef.

Deze grondexploitaties hadden in het MPSO 2017 een positief eindresultaat, gezamenlijk ongeveer € 0,8 miljoen. De afsluiting van deze grondexploitatieprojecten betekent een afname van het saldo met dit bedrag. De positieve saldi van deze af te sluiten projecten zijn vrijgevallen ten gunste van de reserve grondexploitatie.

Er zijn dit jaar geen nieuwe binnenstedelijke grondexploitatieprojecten toegevoegd aan het MPSO.

Saldo binnenstedelijke grondexploitaties 2018 (vóór winstneming)
Het nieuwe saldo van de binnenstedelijke grondexploitaties, na verwerken van de mutaties 2017 en het afsluiten van de drie genoemde projecten, bedraagt € 3,8 miljoen (vóór winstneming).

Tussentijdse winstnemingen
Conform de BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) is het voorgeschreven om eerder dan bij het afsluiten van een grondexploitatieproject tussentijds winst te nemen. Begin 2018 blijkt uit Vraag & Antwoord van de commissie BBV dat bij de tussentijdse winstneming het hanteren van de POC-methodiek (percentage of completion) gewenst is. Met deze methode wordt, op basis van de verhouding blijkend uit de gerealiseerde kosten en opbrengsten versus de totale omvang van de kosten en opbrengsten, bepaald hoeveel van het positieve saldo van een grondexploitatie toe te rekenen is aan de reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten. De formule is daarmee:

Gerealiseerde kosten   X   Gerealiseerde opbrengsten  =  ..  %
     Totale kosten                     Totale opbrengsten

Het berekende percentage van bijvoorbeeld 40% geeft aan dat 40% van het positieve saldo op netto contante waarde als tussentijdse winst genomen moet worden. Er wordt in de methode geen rekening gehouden met het saldo onderhandenwerk of het risicoprofiel op de nog te realiseren kosten en opbrengsten en is daarmee minder behoedzaam dan voorheen binnen de gemeente Utrecht gehanteerd.

Bij een beoordeling van de actieve grondexploitaties per eind 2017, op basis van de voorgeschreven POC-methode, waren er zes binnenstedelijke grondexploitaties met een positief saldo op netto contante waarde, waarbij het verplicht is om tussentijds winst te nemen ten gunste:

  • Duurstedelaan;
  • Oudenrijn West;
  • Schermerhornstraat;
  • Bedrijventerrein Overvecht;
  • Veemarkt;
  • Victor Hugoplantsoen.

Uit deze zes grondexploitatieprojecten is samen € 21,4 miljoen winst genomen. De winst bij het project Victor Hugoplantsoen - zijnde € 0,6 miljoen - wordt conform afspraken aan het programma bereikbaarheid teruggestort. De afdracht komt dus niet ten gunste van de reserve grondexploitatie, maar van het Programma bereikbaarheid. De winst bij het project Duurstedelaan (€ 0,3 miljoen) wordt conform afspraken voor 70% ingezet ten behoeve van de financiering van het programma Integraal Accommodatie Beleid. De overige 30% wordt toegevoegd aan de reserve grondexploitaties. De overige winstnemingen zijn volledig toegevoegd aan de reserve grondexploitaties.

Saldo binnenstedelijke grondexploitaties 2018 na winstneming
Het saldo van de grondexploitaties daalt door deze afdrachten, terwijl de reserve grondexploitatie erdoor toeneemt. Het leidt tot een saldo van € 17,6 miljoen negatief voor binnenstedelijke grondexploitaties. De tussentijdse winstnemingen leiden niet tot een aanpassing van de voorziening negatieve grondexploitaties. De winstnemingen zijn uitsluitend gedaan bij grondexploitaties met een positief saldo. Voor de grondexploitaties met een negatief saldo bestaat een voorziening: de voorziening negatieve grondexploitaties.
De tussentijdse winstnemingen zijn vooraf afgestemd met de accountant.

Risico's

De binnenstedelijke grondexploitatieprojecten worden doorgerekend op basis van een veelheid aan aannames. Bij de actualisatie zijn de meest waarschijnlijke en realistische aannames verwerkt in de voorliggende grondexploitaties. De mogelijke beweging rondom deze aannames is vertrekpunt voor de scenario’s die in deze risicoparagraaf zijn opgenomen.

Scenario’s en mogelijke beheersmaatregelen
De belangrijkste scenario’s, inclusief eventuele mogelijke beheersmaatregelen ultimo 2017, worden hieronder kort beschreven en waar mogelijk voorzien van denkrichtingen van beheersing. Effecten van bestuurlijke besluitvorming zijn hierin niet opgenomen. Voor alle scenario’s geldt dat het mogelijke ontwikkelingen zijn. Er is nu geen aanleiding om te veronderstellen dat de scenario’s zich daadwerkelijk voordoen.

Scenario 1: vertraging
Korte toelichting: de opbrengsten van de binnenstedelijke grondexploitaties vertragen één jaar.
Effect: verslechtering met ongeveer € 0,9 miljoen.
Beheersing: Dit effect kan binnen de reserve grondexploitatie opgevangen worden.
Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 (klein).

Scenario 2: aanpassing grondprijzenbeleid
Korte toelichting: de grondprijzen dalen eenmalig met gemiddeld 2,5 %.
Effect: lagere opbrengst van ongeveer € 3,1 miljoen in de periode tot 2023.
Beheersing: dit effect kan binnen de reserve grondexploitatie opgevangen worden.
Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 (klein).

Scenario 3: uitblijven opbrengstenstijging
Korte toelichting: de opbrengsten in de binnenstedelijke grondexploitaties stijgen niet met gemiddeld 1% per jaar (opbrengstenindex is 0%).
Effect: lagere opbrengst van ongeveer € 1,8 miljoen in de periode tot 2023.
Beheersing: dit effect kan binnen de reserve grondexploitatie opgevangen worden.
Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 (klein).

Scenario 4: renteverhoging van 2% naar 3%
Korte toelichting: de rekenrente van de gemeente Utrecht (nu 2%) stijgt vanaf 2019 naar 3%.
Effect: verslechtering met ongeveer € 0,2 miljoen.
Beheersing: dit effect kan binnen de reserve grondexploitatie opgevangen worden.
Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 (klein).

Ontwikkeling risicoprofiel
De hierboven beschreven generieke scenario’s worden gewogen op basis van de mate van waarschijnlijkheid. Het gewogen risicoprofiel van de generieke scenario’s bedraagt € 1,5 miljoen negatief. Dit risicoprofiel is € 0,2 miljoen lager dan vorig jaar.
Het totale risicoprofiel bestaat naast de generieke scenario’s ook uit project specifieke risico’s. Hierbij worden alleen de negatieve project specifieke risico’s meegenomen. Het project specifieke risicoprofiel bedraagt € 3,2 miljoen negatief. Dit is € 0,8 miljoen lager dan vorig jaar.

De ontwikkeling van het totale risicoprofiel laat ten opzichte van het MPSO 2017 een daling zien. Het totale risicoprofiel voor de binnenstedelijke grondexploitaties in het MPSO 2018 is ingeschat op € 4,7 miljoen negatief tegenover € 5,7 miljoen negatief vorig jaar.

Reserve grondexploitatie

De reserve grondexploitatie heeft een positief meerjarig beeld. Dit meerjarig positieve beeld is een realistische weergave van de huidige situatie. Op basis van huidige bekende inzichten is het verloop van de reserve grondexploitatie voor de periode 2018 – 2021 als volgt weer te geven:

Hieronder volgt een toelichting op de onderdelen van de reserve.

Stortingen afgesloten positieve projecten
Het afsluiten van grondexploitatieprojecten met een positief eindsaldo heeft direct effect op de reserve grondexploitatie. De saldi van positieve grondexploitatieprojecten worden in het jaar van afsluiten toegevoegd aan de reserve grondexploitatie (tegenover grondexploitaties met een negatief eindsaldo staat de voorziening negatieve grondexploitaties. Bij afsluiting valt het eindsaldo van het project weg tegen het deel van de voorziening dat hiervoor was gereserveerd).

Op basis van de huidige planning worden in de jaren 2018-2021 de volgende projecten afgesloten ten gunste van de reserve grondexploitatie:

Onttrekkingen
De onttrekking in 2018 bedraagt in totaal ongeveer € 3,5 miljoen en is als volgt te specificeren:

De jaarlijkse onttrekkingen bestaan uit onttrekkingen voor de Algemene Middelen, bijdragen aan producten Ruimte en mutaties binnen de voorziening Negatieve Grondexploitaties. Elk jaar wordt opnieuw bekeken of en in hoeverre de jaarlijkse onttrekkingen gehandhaafd kunnen blijven. Bij de actualisatie is gebleken dat de reserve tot en met 2021 van voldoende omvang is om de exploitatie effecten, de risico's en de jaarlijkse onttrekkingen te kunnen dragen.

Bijdrage aan de Algemene Middelen
De diverse taakstellingen hebben in het algemeen betrekking op verlaging van plankosten en verschillende efficiencymaatregelen, waarover in het verleden besluiten zijn genomen. De optelsom van deze taakstellingen van € 2,1 miljoen wordt jaarlijks ten laste van de reserve grondexploitatie gebracht.

Bijdrage producten Ruimte
De jaarlijkse reservering is opgebouwd uit de onderdelen promotie en acquisitie, bestemmingsplankosten en financiering ruimtelijk regisseurs.

Promotie en acquisitie
Er wordt een actief promotie- en acquisitiebeleid gevoerd richting het bedrijfsleven. Jaarlijks wordt onder meer meegedaan aan de Expo Reaal en de Provada. De kosten voor promotie en acquisitie worden geraamd op jaarlijks € 80.000.

Bestemmingsplankosten
In de commissie ROW van 1 juli 1999 is besloten een scheiding aan te brengen tussen beheer- en ontwikkelingsplannen. Er is sprake van een beheerplan wanneer het plan in hoofdzaak gericht is op het actualiseren en vastleggen van het gemeentelijk planologisch gebied. Een ontwikkelingsplan is altijd toe te wijzen aan een specifieke bouwactiviteit en/of aanleg van (grootschalige) infrastructuur. Ontwikkelingsplannen worden betaald door de opdrachtgever. Bestemmingsplankosten in het kader van grondexploitaties worden niet ten laste van de individuele exploitaties gebracht, maar in totaliteit geadministreerd. Er wordt uitgegaan van een jaarlijks bedrag van € 295.000.

Financiering Ruimtelijk regisseurs
Doelstelling van het product is de financiering van de inzet van ruimtelijk regisseurs bij het voorbereiden van evenwichtige en afgestemde voorstellen voor locatieontwikkelingen binnen de bestaande beleidsmatige en financiële kaders. Zowel bij wijkgericht werken als bij stedelijke projecten wordt vooral aandacht geschonken aan de integratie van de planvorming, de onderlinge afstemming tussen de plannen en het opbrengst genererend vermogen van de plannen. Er is inbreng in de Wijkvisies en de Wijkactieprogramma's. Er wordt uitgegaan van een jaarlijks bedrag van € 457.000.

Rente op voorziening negatieve grondexploitaties
Jaarlijks wordt de voorziening negatieve grondexploitaties met rente opgehoogd. Dit is een technische mutatie (aanpassing prijspeil). Dit jaar gaat het om een bedrag van € 517.000.

Gebiedstransformatie deelgebied 5 Merwedekanaalzone
In de voorjaarsnota 2016 en in de voorjaarsnota 2017 zijn voor de periode 2018-2021 middelen beschikbaar gesteld voor het gemeentelijke deel van de gebiedstransformatie deelgebied 5 van de Merwedekanaalzone. Het gaat om de ontwikkeling van het OPG-terrein en de daarmee samenhangende verplaatsing van de bus stalling. Naar verwachting worden deze middelen in 2019 ingezet voor de gebiedstransformatie.

Reserveringen binnen de reserve grondexploitatie
Binnen de reserve grondexploitatie is een aantal bedragen gereserveerd voor specifieke activiteiten en projecten. Het betreft reserveringen voor strategische verwervingen, anticiperende verwervingen en sanering De Huppel.
Voor 2018 bedraagt het totaal aan reserveringen € 13,4 miljoen, als volgt te specificeren:

Strategische Verwervingen
Begin 2014 is de marktwaarde van het strategisch aangekochte vastgoed opnieuw gewaardeerd en is de waarde op de balans aangepast op basis van deze taxatie. Deze herwaardering vindt conform beleid één keer per vier jaar plaats. Voor het afdekken van de risico’s op het strategisch aangekochte vastgoed is een reservering opgenomen van € 3,0 miljoen.

Anticiperende verwervingen
Anticiperende verwervingen vinden plaats indien er wel sprake is van planvorming, maar er voor het plan nog geen grondexploitatie is vastgesteld. Het ruimtelijke kader kan bestaan uit de door de raad vastgestelde Structuurvisie of een uitwerking daarvan door middel van een gebiedsvisie. De verwerving moet bijdragen aan het mogelijk maken van de uitwerking van de door de raad vastgestelde visie. Er is geen budget gereserveerd voor anticiperende verwervingen. Indien anticiperende aankopen plaatsvinden, worden deze separaat ter besluitvorming aan de raad voorgelegd.

Sanering De Huppel
De geraamde kosten van de sanering van de woonwagenlocatie Huppeldijk worden conform eerdere besluitvorming ten laste gebracht van het resultaat op de grondexploitatie Leidsche Rijn. Hierbij is ook afgesproken dat zowel Leidsche Rijn als de reserve grondexploitaties 50% van de kosten voor hun rekening nemen. Deze eenmalige bijdrage aan de sanering moet nog worden verrekend.

Plankosten Merwedekanaalzone
Bij de Merwedekanaalzone, één van de prioritaire gebieden, is sprake van complexe binnenstedelijke verdichting. Het doel daarbij is zoveel mogelijk plan- en investeringskosten bij investerende partijen te verhalen, onder meer via anterieure overeenkomsten. Om overeenkomsten met ontwikkelende partijen te kunnen sluiten, zullen voorbereidende kosten gemaakt moeten worden. Het opstellen van een omgevingsvisie, MER., stedenbouwkundig plan en ontwikkel- en investeringsstrategie vergt een forse ambtelijke inzet en hoge onderzoekskosten. Om het risico van het niet kunnen verhalen van de plankosten op te kunnen vangen is een reservering opgenomen in de reserve grondexploitatie voor de periode 2018-2022.

Correctie winstneming i.v.m. voorzichtigheidsbeginsel
Conform de BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) is het voorgeschreven om eerder dan bij het afsluiten van een grondexploitatieproject tussentijds winst te nemen. Begin 2018 blijkt uit Vraag & Antwoord van de commissie BBV dat bij de tussentijdse winstneming het hanteren van de POC-methodiek (percentage of completion) gewenst is. Met deze methode wordt op basis van de verhouding, blijkend uit de gerealiseerde kosten en opbrengsten versus de totale omvang van de kosten en opbrengsten, bepaald hoeveel van het positieve saldo van een grondexploitatie toe te rekenen is aan de reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten.

Er wordt in de methode geen rekening gehouden met het saldo onderhandenwerk of het risicoprofiel op de nog te realiseren kosten en opbrengsten en is daarmee minder behoedzaam dan voorheen binnen de gemeente Utrecht gehanteerd. Vanuit behoedzaamheid houden we in het verloop van de reserve rekening met een reservering voor het deel van de verplichte tussentijdse winstneming waar nog geen of onvoldoende daadwerkelijk gerealiseerde omzet tegenover staat.

Verloop voorziening negatieve grondexploitaties
Het vormen van de voorziening vindt onderbouwing in artikel 44, lid 1a van het BBV, waarin staat: "Voorzieningen worden gevormd wegens verplichtingen en verliezen waarvan de omvang op de balansdatum onzeker is, doch redelijkerwijs te schatten".

Bij vaststelling door de raad van een grondexploitatie met een negatief saldo, of bij een mutatie bij de jaarlijkse actualisatie, wordt de voorziening met eenzelfde bedrag aangepast. Bij het afsluiten van een grondexploitatie met een negatief saldo, vindt verrekening met de voorziening plaats. De aanpassingen van de voorziening ten gevolge van planvaststelling, planwijziging of afsluiting, worden uit de reserve grondexploitatie gefinancierd.
Op grond van de actualisatie van de grondexploitatieprojecten, is per 31 december 2017 een voorziening van € 31,9 miljoen nodig. Een bedrag van € 0,7 miljoen kan vrijvallen en is al verrekend in de stand van de reserve grondexploitatie per 1 januari 2018 (technische mutatie, zie de vorige paragraaf).

In de Jaarrekening 2017 is deze voorziening à € 31,9 miljoen op grond van de voorschriften van het BBV gesplitst in een bedrag van € 22,6 miljoen, opgenomen als voorziening onder de voorraden en een bedrag van € 9,3 miljoen, opgenomen als risicovoorziening.

Financieel beeld Stationsgebied

Actuele stand grondexploitaties

In het MPSO 2017 is de grondexploitatie Stationsgebied gepresenteerd met een neutraal resultaat. Het uitgangspunt van de grondexploitatie Stationsgebied is dat deze inclusief de ingestelde voorziening sluitend is.

De grondexploitatie per 1-1-2018 is inclusief de ingestelde voorziening nog steeds sluitend. De mutaties van de deelprojecten en de financieel-technische mutaties in verband met de nieuwe richtlijnen BBV worden in paragraaf 4.5.2 toegelicht.

Verwerking besluitvorming Voorjaarsnota 2017 Stationsgebied fase 2
Met het vaststellen van de Voorjaarsnota 2017 is  een budget van 2,0 miljoen euro bestemd voor de verdere voorbereiding en begeleiding Beurskwartier-Lombokplein.  Daarnaast is vanuit de investeringsimpuls 2017 een eerste tranche bestemd voor de investeringsopgave van 51 miljoen euro voor Lombokplein (1,1 miljoen voor de jaren 2018 t/m 2021 en daarna meerjarig 1,6 miljoen euro).  Wij rapporteren over deze budgetten en de  bij Voorjaarsnota 2016 bestemde budgetten voor voorbereiding Beurskwartier- Lombokplein (1,5 miljoen euro) en placemaking (2 miljoen euro) totdat de nieuwe grondexploitaties zijn geopend  in het MPSO, onderdeel Stationsgebied fase 1. Per peildatum 31 december 2017 is 1,4 miljoen euro uitgegeven ten laste van het voorbereidingsbudget Beurskwartier-Lombokplein en 0,15 miljoen euro ten laste van het budget placemaking en uitvoering eerste stappen Westplein.

Toelichting bij mutaties

In onderstaande tabel staan de belangrijkste mutaties van de actualisatie van de grondexploitatie Stationsgebied fase 1. Deze worden vervolgens kort toegelicht.

Dekking kosten gemaakt ten behoeve van de Uithoflijn
In de raadsbrieven van 22 december 2017 is de raad geïnformeerd over de voortgang herijking planning en financiën Uithoflijn. Om de Uithoflijn in te passen in het Stationsgebied zijn extra maatregelen noodzakelijk. De dekking van deze maatregelen zijn onderdeel van het pakket waarover gemeente en provincie afspraken hebben gemaakt in het kader van de meerkosten van de Uithoflijn. In totaal wordt een bedrag van € 8,7 miljoen ten laste van het projectbudget Uithoflijn gebracht.

Inzetten budgetten onvoorzien ten behoeve van project Uithoflijn
Zoals in voornoemde raadsbrief van 22 december 2017 vermeld, wordt van het gemeentelijke aandeel in de meerkosten verbonden aan het project Uithoflijn € 7,5 miljoen gedekt uit budgetten onvoorzien van de grondexploitatie Stationsgebied.

Mutaties Infra en openbare ruimte
Binnen de ramingen voor infrastructuur en openbare ruimte hebben zich enkele mutaties voorgedaan.
Na de herijking van de planning van de Uithoflijn zijn de kosten in verband met de complexe raakvlakproblematiek in het gebied tussen de OVT en Hoog Catharijne geactualiseerd en hoger dan geraamd.
Daarnaast zijn enkele projecten (nagenoeg ) afgerond, waardoor resterende budgetten vrij kunnen vallen. Dit betreffen onder andere het noordelijk deel van de Catharijnesingel en Stationsplein West. Voor de HOV-infrastructuur aan de westzijde van het Stationsgebied is een hogere bijdrage ontvangen dan geraamd, maar daar tegenover staan ook hogere kosten vanwege meerwerk. Per saldo hebben deze mutaties een nadelig effect op de grondexploitatie van € 0,45 miljoen.

Mutaties Vastgoed
Binnen de ramingen voor het vastgoedprogramma hebben zich enkele mutaties voorgedaan die per saldo een voordelig effect heeft op de grondexploitatie van ruim € 1 miljoen. Het gaat hierbij met name om vrijvallende budgetten in verband met afronding bouw WTC,  de uitgifte van het Noordgebouw en een ontvangen exploitatiebijdrage voor het paviljoen The Green House.

Overige mutaties
Hieronder vallen met name technische mutaties, waaronder een verlaging van de rente over de voorziening negatieve grondexploitatie, een correctie op een inkooptaakstelling en indexering van de ramingen.

Financieel-technische mutaties in verband met nieuwe richtlijnen BBV
In lijn met de nieuwe richtlijnen BBV presenteren wij vanaf dit MPSO het saldo van de grondexploitaties en de stand van de Voorziening Negatieve Grondexploitaties apart. Tot aan het MPSO 2017 is het saldo van de grondexploitatie inclusief voorziening (€ 79,44 miljoen) gepresenteerd, resulterende in een neutraal saldo.
Exclusief deze voorziening is het saldo van de grondexploitatie per 1-1-2017 € 79,44 miljoen negatief.
Daarnaast zijn de ontvangen gemeentelijke bijdragen (vanaf 2016) overgeheveld vanuit de grondexploitatie naar de Voorziening Negatieve Grondexploitaties (€ 20,75 miljoen voor met name fase 2 en Catharijnesingel Zuid). De in de programmabegroting 2018 geraamde bijdrage van € 5,1 miljoen wordt hieraan toegevoegd.
Het geprognosticeerde saldo per 1-1-2018 van de grondexploitatie Stationsgebied is door bovenstaande mutaties € 105,29 miljoen negatief. De stand van de Voorziening Negatieve Grondexploitaties bedraagt inclusief de geraamde storting voor het jaar 2018 € 105,29 miljoen. Hiermee is het resultaat voor Stationsgebied sluitend.

Risico's

Conform de nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen 2015-2018 is de risicoanalyse Stationsgebied geactualiseerd (peildatum 31 december 2017). De omvang van het benodigde weerstandsvermogen voor het opvangen van risico’s project Stationsgebied is gedaald van € 29,3 miljoen  naar € 24,47 miljoen. Het project is volop in uitvoering en blijft nog risicovol met name in verband met de complexiteit van de uit te voeren projectdelen aan de oostkant van de OV-terminal en de nog te realiseren vastgoedopbrengsten (ruim € 100 miljoen).

Projectspecifieke risico’s
Uit de risicoanalyse komen de volgende belangrijke risico’s naar voren:

  • Vanwege de hoge dichtheden en de complexiteit in de ondergrond zijn de hoge en aangescherpte ambities op het gebied van Gezond Stedelijk Leven (bijvoorbeeld duurzaamheidseisen) in het Stationsgebied lastiger te realiseren. Dit kan vervolgens leiden tot vertragingen in projecten of lagere grondopbrengsten.
  • Ondanks vooronderzoeken onderschatting van conditionerende maatregelen, waaronder onder andere archeologie, kabels en leidingen, bodemverontreiniging.
  • Tijdens de realisatie van de projectdelen openbaar gebied en infrastructuur, doen zich onverwachte zaken voor waarmee in de kostenramingen onvoldoende rekening is gehouden.
  • In contracten met partners (BIO, BOO) zijn de hoofdlijnen verwerkt. Bij de verdere uitwerking tot projectovereenkomsten of uitgiftecontracten bestaat het risico dat opbrengsten niet (geheel) gerealiseerd worden en/of kosten voor rekening van gemeente komen die niet waren voorzien.
  • Om het gebied bereikbaar en veilig te houden tijdens de uitvoering zijn veel tijdelijke maatregelen noodzakelijk. De kosten hiervan zijn aan de voorkant lastig te ramen, omdat maatregelen in de praktijk onvoldoende werken en/of planningen uitlopen waardoor aanvullende maatregelen getroffen moeten worden.
  • Voor het Stationsgebied moeten veel vergunning trajecten worden doorlopen waar bezwaar tegen gemaakt kan worden. Dit kan leiden tot vertragingen en extra kosten.
  • Door de complexiteit van het project (langere doorlooptijd, meer toezicht, inefficiënt ontwerpproces) kunnen de VAT-kosten hoger uitvallen dan voorzien.

Scenario’s - Gevoeligheidsanalyse
De grondexploitatie Stationsgebied wordt doorgerekend op basis van een veelheid aan aannames. Bij de actualisatie zijn de meest waarschijnlijke en realistische aannames verwerkt tot de voorliggende grondexploitatie. De mogelijke beweging rond deze aannames zijn vertrekpunt voor de scenario’s die in deze paragraaf zijn opgenomen.

De einddatum van deze grondexploitatie fase 1 ligt steeds meer in het zicht. Hierdoor kunnen we ook steeds beter inschatten wat de meest waarschijnlijke en realistische aannames zijn en zijn  steeds minder scenario’s relevant voor het project Stationsgebied.

De voor het Stationsgebied mogelijk relevante scenario’s, inclusief eventuele mogelijke beheersmaatregelen, worden hieronder kort beschreven en waar mogelijk voorzien van beheersmaatregelen. Effecten van bestuurlijke besluitvorming zijn hierin niet opgenomen. Voor alle scenario’s geldt dat het mogelijke ontwikkelingen zijn; er is nu geen aanleiding om te veronderstellen dat de scenario’s zich daadwerkelijk voordoen.

De vastgoedopbrengsten vormen de belangrijkste factor die van invloed is op het resultaat van de grondexploitatie Stationsgebied. In totaal moet er nog circa € 104 miljoen aan grondopbrengsten binnenkomen.
De volgende projecten op grond van de gemeente zijn nog niet gecontracteerd waarbij het nog niet zeker is of de verwachte grondopbrengsten geheel worden gerealiseerd:

  • Jaarbeurspleingebouw (kantoren/commerciële voorzieningen): Het overgrote deel van het project betreft kantoorvolume dat moeilijk faseerbaar is. Momenteel wordt onderzoek gedaan naar een passende ontwikkel- en marktstrategie.
  • Oude Daalstraat (woningen): Hiervoor worden scenario’s uitgewerkt die worden voorgelegd aan de gemeenteraad.
  • Healthy Urban Quarter (woningen/kantoor/cultuur/leisure/horeca): Met G&S Vastgoed/Kondor Wessels is een reserveringsovereenkomst afgesloten voor het project Wonderwoods, maar definitieve afspraken moeten nog gemaakt worden.

Daarnaast ligt veel vastgoedvolume vast in contracten met NS waarvoor een exploitatiebijdrage verschuldigd is. Dit betreft 175.000 m2, waarvan op grond van de bilaterale ontwikkelovereenkomst (BOO) met NS uit 2006 25.000 m2 buiten het Stationsgebied mag worden gerealiseerd. Een deel van het totale volume is gerealiseerd (het Stadskantoor). Voor een ander deel zijn er concrete plannen, maar is nog niet gestart met de bouw (Central Park, De Generaal). Voor het resterende deel moeten nog concrete plannen worden uitgewerkt.
De gemeente heeft niet of nauwelijks invloed op deze projecten, omdat het vastgoed veelal gerealiseerd wordt op grond in eigendom van de marktpartij.

Hieronder volgt een aantal scenario's dat de financiële effecten laten zien van het later realiseren, niet realiseren of tegen een lagere grondwaarde realiseren van het vastgoedprogramma. De scenario’s zijn input voor de risicoanalyse ten behoeve van het bepalen van het benodigd weerstandsvermogen voor het subonderdeel vastgoed.

Scenario 1: Vastgoedprogramma wordt drie jaar later gerealiseerd
Korte toelichting: zowel gecontracteerd als niet gecontracteerd vastgoed schuift drie jaar door in de planning.
Effect grondexploitatie: € 2,5 miljoen negatief (netto contante waarde 1-1-2018)
Beheersing: dit effect kan opgevangen worden binnen het weerstandsvermogen Stationsgebied.
Mate van waarschijnlijkheid conform nota weerstandsvermogen na beheersmaatregel: categorie 1 (zeer klein).

Scenario 2: Indexering kosten van 2% naar 3%, indexering opbrengsten van 1% naar 2%
Korte toelichting: uitgangspunt hierbij is een verhoging van de inflatieparameters met 1%.
Effect grondexploitatie: € 1,1 miljoen negatief (netto contante waarde 1-1-2018)
Beheersing: opvangen binnen het budget onvoorzien.
Mate van waarschijnlijkheid conform nota weerstandsvermogen na beheersmaatregel: Categorie 2 (klein).

Financieel beeld Leidsche Rijn

Actuele stand grondexploitaties

De grondexploitatie Leidsche Rijn komt na de actualisatie uit op een positief saldo van € 0,8 miljoen (netto contante waarde prijspeil 2018).

Met het positieve saldo van € 0,8 miljoen laat de grondexploitatie Leidsche Rijn een enorme verbetering zien van € 14,4 miljoen. Per 1 januari 2017 was de stand nog € 13,6 miljoen negatief. Na tussentijdse winstneming, voorgeschreven door de BBV, bedraagt het positieve saldo € 0,45 miljoen De tussentijdse genomen winst ad € 0,35 miljoen is toegevoegd aan de reserve grondexploitatie.

De vraag naar nieuwbouwwoningen is medio 2017 in Leidsche Rijn opnieuw substantieel geweest. Ook voor 2018 is er grote vraag naar nieuwbouwwoningen. Het niveau van de in 2017 gemiddeld gestegen grondprijs verwachten we ook in 2018. De resultaten over 2017 aangevuld met de prognoses voor de komende jaren, laten binnen het programma woningbouw een verbetering van de grondexploitatie zien van ruim € 21 miljoen. De verbetering hangt met name samen met hogere grondprijzen en een sneller uitgiftetempo.

Aan de andere kant is ook het effect te zien van een minder snel herstel van het commercieel vastgoed. Het kantoorprogramma waarvan uitgifte eerder verwacht werd in 2018 en 2019, is verschoven naar 2026 en 2027. De behoedzaamheid voor het uit te geven kantorenprogramma na 2028 is gehandhaafd in voorliggende grondexploitatie. Ondanks de nu goed lopende uitgifte van bedrijventerreinen is het jaargemiddelde in de periode 2020 – 2026 verlaagd van eerder gemiddeld 55.000 m2 per jaar, naar nu gemiddeld 20.000 m2 per jaar. Hierdoor is de uitgiftetermijn opgelopen van eerst eindigend in 2030 naar nu eindigend in 2039. Het rente-effect van het nieuwe uitgiftetempo commercieel vastgoed bedraagt € 6,0 miljoen negatief. Overige mutaties binnen de grondexploitatie Leidsche Rijn, zoals de vrijval van niet benodigde bijdrage betaald parkeren en lage werkelijke rente 2017, zorgen per saldo voor een positief effect van in totaal € 2,0 miljoen. Het verlagen van het programma detailhandel en horeca zowel in volume als prijsniveau levert een verslechtering van € 2,6 miljoen op.

Per saldo leidt een en ander tot een verbetering die in de Verantwoording 2017 van de Gemeente Utrecht heeft geleidt tot een vrijval van de gevormde voorziening voor de in 2017 nog negatieve grondexploitatie van € 13,4 miljoen.

Toelichting bij mutaties

Woningbouw
De deelprojecten Rijnvliet, Het Zand, Leeuwesteyn Noord en Leidsche Rijn Centrum Oost laten in totaal een verbetering zien ten opzichte van 2017 van bijna € 18,0 miljoen, als gevolg van gestegen grondprijzen die deels zijn gerealiseerd in 2017 en deels nog te realiseren zijn in met name 2018. In 2018 zijn er tenders voor Leeuwesteyn en Leidsche Rijn Centrum Oost.

Een toegenomen woningbouwprogramma levert een hogere opbrengst op, met name in Terwijde, van € 2,5 miljoen euro.

Na afronding van een deel van het bouw- en woonrijp maken in Terwijde, Máximapark en het Zand, valt het restant van het daarvoor gereserveerde budget vrij waarmee de grondexploitatie Leidsche Rijn in totaal met €  0,5 miljoen verbetert. In de deelgebieden Het Zand, Vleuterweide en het Máximapark zijn extra voorzieningen voor de jeugd opgenomen. Bij het bepalen van de omvang van de € 0,5 miljoen vrijval is rekening gehouden met het benodigde budget voor de voorzieningen.

Commercieel vastgoed
Binnen Leidsche Rijn trekt de vraag naar bedrijventerrein aan. Op basis van lopende gesprekken en getekende intentieovereenkomsten verwachten we in 2018 ongeveer 28.000 m2 uit te geven en in 2019 iets meer dan 30.000 m2.

Met voorliggende actualisatie is vanuit behoedzaamheid een voorzichtiger uitgiftetempo van bedrijventerrein opgenomen, met name in de periode 2020 – 2026. De gemiddelde uitgifte per jaar is in deze periode verlaagd van gemiddeld 55.000 m2 per jaar naar gemiddeld 20.000 m2 per jaar. Hierdoor zijn meer jaren nodig om de gelijkblijvende opgave uit te geven en is de laatste uitgifte verschoven van 2030 naar 2039. Hiermee kent de grondexploitatie Leidsche Rijn een realistisch uitgiftetempo van bedrijventerrein.

Het kantoorprogramma van bijna 20.000 m2 waarvan uitgifte eerder werd verwacht in 2018 en 2019, is bij een gebrek aan zicht op uitgifte verschoven naar 2026 en 2027. In de periode 2020 tot en met 2028 is circa 100.000 m2 geprogrammeerd. De behoedzaamheid voor het uit te geven kantorenprogramma na 2028 is gehandhaafd in voorliggende grondexploitatie.

Het financiële effect van het verlagen van de ramingen uit te geven metrage bedrijventerrein en kantoren is in totaal € 6,0 miljoen en zichtbaar binnen deelgebieden Papendorp en Strijkviertel.

Overige mutaties
De vanuit de grondexploitatie Leidsche Rijn benodigde bijdragen aan parkeren zijn medio 2017 geactualiseerd. Voor de Parkeergarage LRC is € 5,0 miljoen budget gereserveerd conform het raadsbesluit 2017/116. Daarnaast kan op basis van de actualisatie € 2,0 miljoen vrijvallen. Het resterende budget bevat bijdragen aan parkeren en bereikbaarheid voor met name Leidsche Rijn Centrum en Papendorp. Overige mutaties zoals een lagere werkelijke rente over 2017, hogere benodigde plankosten, vrijval van laatste deel woningbouwaftopping en diverse overige hebben per saldo een neutraal effect.

Het volume aan detailhandel en horeca en de bijbehorende grondprijzen hiervoor zijn binnen deelgebied Leidsche Rijn centrum verlaagd op basis van actueel inzicht. Binnen deelgebied Leidsche Rijn Centrum leidt dit tot een verslechtering van € 2,6 miljoen.

Marktprijscorrectie
Vanwege de omvang, complexiteit en lange looptijd van de opgave Leidsche Rijn is voor de nog te realiseren opbrengsten een marktprijscorrectie gevormd. Doel van de marktprijscorrectie is om toekomstige moeilijk tot niet voorspelbare negatieve ontwikkelingen op te vangen, die een effect hebben op de fasering en/of grondprijs van de geraamde uitgifte van kavels voor woningbouw-, bedrijventerrein- en kantorenmarkt. De omvang is vanaf 2016 vastgesteld op 5% van de nog te realiseren omzet.

Samengevat is de behoedzaamheid binnen de grondexploitatie Leidsche Rijn per opbrengstencategorie als volgt vormgegeven:

Woningbouw en bedrijventerrein
Voor de omzet van woningbouw en bedrijventerrein is 5 % marktprijscorrectie op de totaal nog te realiseren omzet gereserveerd. Vanaf 1 januari 2028 worden de opbrengsten niet geïndexeerd. De nog te realiseren omzet voor deze categorieën aangevuld met detailhandel bedraagt € 530 miljoen.

Kantorenprogramma
Voor de omzet kantoren is 5% marktprijscorrectie op de nog te realiseren omzet in de periode 2020–2028 gereserveerd. Deze omzet wordt in zijn geheel niet geïndexeerd. In 2018 en 2019 staat geen uitgifte geprogrammeerd. De omzet vanaf 1 januari 2028 tot en met 2039 (einde looptijd) is op nul gezet.

In cijfers:
De totale omzet woningbouw en bedrijventerrein, aangevuld met de omzet kantoren tot 1 januari 2028, bedraagt ongeveer € 594 miljoen. Hiervoor is een reservering beschikbaar in de vorm van de marktprijscorrectie van € 30,0 miljoen voor tegenvallers in de omzet (latere verkoop dan begroot of verkoop tegen lagere prijs). Naast deze generieke reservering is bijna € 14,0 miljoen gereserveerd voor complexe en uiterst risicovolle onderdelen binnen de opgave van Leidsche Rijn, zijnde het zuidwestelijk deel van Leeuwesteyn (De Wiel), Hinderstein, Vleuterweide en Park Voorn.

De omzet kantoren na 1 januari 2028 tot en met 2039 bedroeg € 117,0 miljoen. Deze omzet is financieel in zijn geheel op nul gezet. Met deze methodiek is de omzet kantoren vanwege de kwetsbaarheid van deze markt zeer behoedzaam geraamd en zal de grondexploitatie bij een eventueel aantrekkende kantorenmarkt verbeteren.

Risico's

De grondexploitatie behorend bij het nog te realiseren deel van de gebiedsontwikkeling Leidsche Rijn, wordt doorgerekend op basis van een veelheid aan aannames. Bij de actualisatie zijn de meest waarschijnlijke en realistische aannames verwerkt tot de voorliggende grondexploitatie. De mogelijke beweging rondom deze aannames zijn vertrekpunt voor de scenario’s die in deze paragraaf zijn opgenomen.

De belangrijkste scenario’s - inclusief eventuele mogelijke beheersmaatregelen ultimo 2018 - worden hieronder kort beschreven en waar mogelijk voorzien van denkrichtingen van beheersing. Effecten van bestuurlijke besluitvorming zijn hierin niet opgenomen. Voor alle scenario’s geldt dat het mogelijke ontwikkelingen zijn; er is nu geen aanleiding om te veronderstellen dat de scenario’s zich daadwerkelijk voordoen.

Scenario omzetvolume kantoren 2020–2022 op nihil
Korte toelichting bij gekozen scenario: Uitgangspunt bij dit scenario is dat er, vanwege aanhoudende negatieve economische omstandigheden, geen afzet van kantoren plaatsvindt. In de grondexploitatie Leidsche Rijn staat in de periode tot 2020 geen uitgifte kantoren gepland, voor 2020, 2021 en 2022 staat ongeveer 32.000 m2 begroot.
Effect: Volume 32.000 m2 verschuift naar de periode vanaf 2037 en verder. Daarmee komt deze afzet in de periode na de tien jaarstermijn en wordt de omzet ruim  € 18,0 miljoen lager.
Beheersing: Dit effect kan voor 5% binnen de marktprijscorrectie worden opgevangen. Het overige effect kan - bij gelijkblijvende marktomstandigheden voor de woningbouw - deels door vrijval van de hiervoor gereserveerde marktprijscorrectie worden opgevangen.
Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 3 50 / 50.

Scenario aanpassing grondprijzenbeleid
Korte toelichting bij gekozen scenario: Bij dit scenario is als uitgangspunt gekozen dat de kantoorprijzen in de periode 2020–2022 gemiddeld 25% lager uitkomen dan nu opgenomen in grondexploitatie.
Effect: Lagere opbrengst van circa € 6 miljoen.
Beheersing: Dit effect kan binnen de marktprijscorrectie opgevangen worden.
Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 1 Zeer Klein.

Scenario: totale nog te realiseren omzet Leidsche Rijn 5% verlagen
Korte toelichting bij gekozen scenario: Uitgangspunt is dat de huidige grondprijs voor woningbouw, bedrijventerrein en kantoren gemiddeld 5% verlaagd moet worden vanwege marktomstandigheden.
Effect: Lagere opbrengst van € 28,0 miljoen.
Beheersing: Inzet marktprijscorrectie. Hierna resteert er geen ruimte meer binnen de marktprijscorrectie. Bestuurlijke keuzes binnen de kaders van de gebiedsontwikkeling zijn wellicht noodzakelijk bij de beheersing van dit scenario.
Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 1 Zeer Klein voor woningbouw en bedrijventerrein, categorie 2 Klein voor kantoren.

Scenario renteverhoging 2019 van 2% naar 3%
Korte toelichting: Uitgangspunt hierbij is een verhoging van de rekenrente voor grondexploitatieprojecten binnen de gemeente Utrecht van 2% naar 3% vanaf 2020.
Effect: De grondexploitatie verslechtert door renteverhoging vanaf 2020 met circa € 25 miljoen. Een deel van dit effect kan worden opgevangen doordat ook de marktprijscorrectie kan worden verlaagd.
Beheersing: Bij een renteverhoging neemt de netto contante waarde van de toekomstige omzet af en is de benodigde marktprijscorrectie en afboeking kantoorprogramma lager. Dit zijn vrijwel communicerende eenheden waarmee een rentestijging deels opgevangen kan worden.
Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 Klein.

Scenario vrijval van marktprijscorrectie in periode tot 2021
Korte toelichting: De begroting voor de komende vier jaar is gelijk aan realisatie. De grondexploitatie vraagt geen aanpassing.
Effect: Jaarlijks verbetert de grondexploitatie met vrijval marktprijscorrectie. Dit is in totaal in de periode 2018-2021 een verbetering van bijna € 14 miljoen.
Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 3 50/50.

Scenario succesvolle tenders 2018
In 2018 loopt een aantal tenders voor woningbouwprojecten zoals in de gebieden LRC Oost, Leeuwesteyn en de hoogbouwkavel. Bij aanhoudende druk op de markt voor nieuwbouwwoningen is het mogelijk dat bij gunning meeropbrengsten ontstaan ten opzichte van de huidige uitgangspunten in de grondexploitatie.
Effect: Incidentele verbetering van de grondexploitatie in 2018.
Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 3 50/50.

Document downloaden als PDF